Žádné komentáře

Spolupráce mezi makléři

Tím vůbec nemyslím, že jeden hraje movitého doktora z lístku ve schránce a druhý makléře, který ho má v databázi. Většinu makléřů dovede k pochopení spolupráce dlouhá cesta a někteří to nepochopí nikdy.

Makléř, který chápe hodnotu spolupráce je pro zákazníka zásadní přidanou hodnotou. Totiž uznání, že trh se liší město od města a čas od času i obvod od obvodu je velmi náročné pro obchodnické ego.

Vezměme v potaz třeba relativně krátkou vzdálenost Ostrava  – Krnov. S naprostou jistotou mohu říci dvě věci. Jednak, že Krnovskou špičkou je Jitka Kosturová a druhák, že obchod v Krnově udělá s drtivou pravděpodobností s lepším výsledkem než já. Přesto, že do Krnova dojedu za hodinu, nikdy by mě nenapadlo to opravdu udělat. Zvednu telefon a předám Jitce kontakt, čímž je pro mě potenciální prodej krnovské nemovitosti uzavřen.

Podstatou spolupráce je vysoká míra pravděpodobnosti kvalifikovanější práce s lepším výsledem pro zákazníka, pokud celou akci vede zkušený lokání makléř.

Často jsou nad zájmy klientů upřednostňovány zájmy osobní. Nedávno se mě zákazník zeptal, zda bych mu po prodeji jeho bytu v Ostravě pomohl prodat dům jeho rodičů v Trutnově. Moje odpověď byla, že v žádném případě. I přes nabídku provize ve statisících. Byť je cesta přes Polsko lákavým výletem, musel bych si před tím Trutnov najít na mapě.

Jen nesprávným stanovením ceny bych zákazníka připravil o milion. To je totiž reálná cena nemovitosti, kterou stanovila zkušená lokální makléřka, oproti ceně mnou vypočtené pomocí cenových map. Skoro se hodí říct: „ego za mega“.

Každá mince má dvě strany.  Doporučení mezi makléři, jakkoli je to vůči zákazníkovi velkorysé, znamená vzdání se potenciálního obchodu. Proto je zásadní, aby makléři chápali, že je třeba si provizi férově rozdělit. Mezi těmi nejlepšími pak vznikají letité vazby a doporučují se bez zaváhání.

Pokud se na mě obrátíte v záležitosti prodeje v části republiky, které nerozumím pomohu Vám, jak nejlépe budou moci. Dám Vám doporučení, na kolegu, kterého bych nechal zastupovat sám sebe.

Jaký názor na to máte vy?

Žádné komentáře

Lze ušetřit na provizi?

Slyším, a hlavně čtu různé názory na to, jestli řešit prodej bytu bez realitky nebo si najmout profesionálního makléře v Ostravě. Dal jsem si tu práci a dal jsem dohromady tabulku kde mi vyšly zajímavá čísla. Pokud tuto tabulku chcete v excelu, tak mi napište, pošlu Vám ji.

Co byste měli vzít na zřetel než se pustíte do tabulky:

– vycházel jsem z toho co dokonale znám. Proto nemusím mít objektivní pohled na věc,

– zkusil jsem se na to podívat optikou běžného člověka,

– neuvažoval jsem čisté bláznovství. Advokáta potřebujete. Bez diskuze,

– uvažoval jsem kompromisy mezi cenou a kvalitou, ne absolutní špičku,

– uvažoval jsem, že prodáváte byt, kde bydlíte, aktivně žijete a nikam nedojíždíte,

– uvažoval jsem, že máte doma čisto a na prohlídkách Vás nebudou rušit děti,

– počítám, že uspějete a nebudou vydané prostředky zbytečné,

– počítám se dvěma měsíci nabízení, dle statistik budete potřebovat spíš tři,

– počítám s 20 prohlídkami,

neuvažoval jsem hodnotu toho co dokážete, za čas strávený prodejem,

neřešil jsem čas strávený vyhledáváním postupů jak něco vytvořit, nebo koho oslovit. Vyjma advokáta.

 

Každá věc se dá udělat blbě, průměrně, skvěle nebo úžasnoskvěle jak říká Burák v oblíbené pohádce mých pinďat. Proto máte na srovnání čtyři varianty. Všechny počítají výhradně s tím, že prodáváte sami a zahrnují váš čas.

 

Zvažte, že:

hnusná a odfláknutá věc netáhne. A je jedno, jestli jde o inzerát bytu, nebo třeba tetování,

– pseudo úsporu může citelně převýšit ztráta na dosažené kupní ceně.

 

Jestli si chcete být stoprocentně jistí, pak do si uvědomte, že:

děkovat nikomu,nemusíte, ale karmu Vám to vystřelí do vesmíru,

zkušenost se nedá koupit, ale dá se zaplatit zkušenému člověku,

– po vlastní ose zaplatíte hned, makléři až za výsledek,

– zájemci vůbec neřeší, že je víkend, dovolená, nebo nedělní oběd.

 

Co mohu udělat sám (hod)
mini basic opti pohoda
Stanovení objektivní tržní ceny 2 2 3 0
Sestavení marketingového plánu 0 1 2 0
Úklid nemovitosti 0 2 2 2
Homestaging 0 2 5 0
Focení 1,5 1,5 1,5 0
Postproces 0 1 3 0
Videeo natáčení 0 1 2 0
Postproces 0 2 5 0
Zaměření půdorysu 0 1 1 1
Zpracování půdorysu 0 1 3 0
Text 1 1 1 0
Komunikace SVJ, družstvo 0 1 2 2
Příprava podkladů pro zájemce 2 2 2 0
Příprava podkladů na prohlídky 0 1 2 0
zveřejnění 1 1 1 1
instalace plachty a následná demontáž 0 1 1 1
správa inzerce, topování, čas na vyhodnocení 0 0 2 2
úklid před prohlídkou 20 20 20 20
telefonáty s RK 5 5 5 5
odpovědi na maily 6 6 6 6
prohlídky 20 20 20 20
komunikace se zájemci z prohlídek 6 6 6 6
výběr advokáta 2 2 2 2
pečlivé čtení smluv 2 2 2 2
komunikace s kupujícím 4 4 4 4
popis smluv (rezervační, kupní, zástavní) 3 3 3 3
příprava předávacího protokolu 1 1 1 1
předání 2 2 2 2
78,5 92,5 109,5 80

 

Činnosti, které musím zaplatit (Kč)
Cena tisku materiálů 0 Kč 200 Kč 200 Kč 200 Kč
LV 100 Kč 100 Kč 100 Kč 100 Kč
3D scan 0 Kč 0 Kč 4 000 Kč 4 000 Kč
bezrealitky 600 Kč 600 Kč 600 Kč 600 Kč
sreality 4 500 Kč 4 500 Kč 4 500 Kč 4 500 Kč
idnes 600 Kč 600 Kč 600 Kč 600 Kč
plachta 0 Kč 600 Kč 600 Kč 600 Kč
reklama na sockách 0 Kč 0 Kč 3 000 Kč 3 000 Kč
rezervační smlouva 2 000 Kč 2 000 Kč 2 000 Kč 2 000 Kč
kupní smlouva 2 000 Kč 2 000 Kč 2 000 Kč 2 000 Kč
úschova 3 000 Kč 3 000 Kč 3 000 Kč 3 000 Kč
drobné poděkování 0 Kč 0 Kč 200 Kč 200 Kč
12 800 Kč 13 600 Kč 20 800 Kč 20 800 Kč

 

u varianty pohoda navíc
Stanovení objektivní tržní ceny 1 000 Kč
Homestaging 2 500 Kč
Focení 2 000 Kč
Zpracování půdorysu 750 Kč
Text 500 Kč
Videeo natáčení 5 000 Kč
11750

 

O jakých penězích se tedy bavíme?
mini basic opti pohoda
Zůstatek uvažované provize odečtení nezbytných plateb 37 200 Kč 36 400 Kč 29 200 Kč 17 450 Kč
Přepočet na časové dotace na peníze 474 Kč 394 Kč 267 Kč 218 Kč

 

Pokud jste došli až sem a koukli na čísla, věřím, že se můžete objektivně zamyslet nad tím, jestli pro Vás spolupráce s makléřem má hodnotu nebo ne.

Pokud ano obraťte se na svého realitního makléře v Ostravě.

Žádné komentáře

Předkupní právo je zpět

Předkupní právo je k 1.1.2018 zpět a přináší úsměvné leckdy úsměvné komplikace do realitního byznysu. Nicméně už tady jednou bylo a je tu zas. Nic víc, nic míň.

Takže stručně:

  • převádí – li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci mají spoluvlastníci předkupní právo, vyjma převodu osobě blízké,
  • pokud se spoluvlastníci nedohodnou, mají právo vykoupit podíl dle velikosti spoluvlastnických podílů,
  • právo trvá i v případě, že se jedná o bezúplatný převod či dar podílu. Pak mají spoluvlastníci právo jej vykoupit za cenu obvyklou,
  • spoluvlastník se může předkupního práva vzdát i pro své právní nástupce a toto se zapíše do KN,
  • předkupní právo spoluvlastníka nezaniká ani v případě, že v předchozím prodeji svého předkupního práva spoluvlastník nevyužil,
  • v momentě, kdy chcete koupit spoluvlastnický podíl na vás zákon pohlíží jako koupěchtivého/koupěchtivou a na koupěchtivého spoluvlastníka pak jako na předkupníka,
  • povinnost nabídnout podíl spoluvlastníkům vzniká až v momentě uzavření smlouvy s koupěchtivým, nikoli dříve. NOZ vyžaduje abyste svůj podíl reálně prodali někomu jinému a pak jej nabídli spoluvlastníkům a v případě, že spoluvlastník předkupního práva využije, smlouva s koupěchtivým pozbývá právních účinků
  • bez existence smlouvy s koupěchtivým se nejedná o nabídku předkupního práva ,
  • nabídka předkupního práva vyžaduje písemnou formu,
  • pokud je nabídnut podíl společně s jinými věcmi za souhrnnou cenu je předkupník povinen zaplatit poměrnou část ceny,
  • pokud je dovoleno koupěchtivému podíl splácet nebo zaplatit s odkladem musí být totéž povoleno předkupníkovi.

 

To je v kostce vše. Každopádně jsem pořád toho názoru, že nemá smysl prodávat nemovitosti svépomocí a tím pádem je třeba si jen vybrat správného makléře.

Žádné komentáře

Indikátory topných nákladů

Každý bytový dům by měl mít již povinně osazeny na radiátorech indikátory tepla. Doporučuji při prodeji/koupi bytu odečíst i stavy těchto indikátorů, protože mnoho družstev či SVJ vyúčtuje celé (zpravidla roční období) novému družstevníkovi/majiteli. To se jedné ze zúčastněných nemusí vyplatit.
Číst více

Žádné komentáře

Leták ve vaší schránce

Šťastný je prodávající, který má mnoho zájemců. Denně mám telefonáty s mými klienty, kteří mi s nadějí v hlase sdělují, že mají zájemce o jejich nemovitost. Ráno našli ve schránce leták, který hlásá: „Mladý pár koupí byt 3+1 s balkonem v této lokalitě. Platba hotově!“
Číst více