Žádné komentáře

Jak správně vyúčtovat služby?

Užívání bytu s sebou nese nemalé náklady. Chcete se vyhnout nedoplatkům nebo konfliktům týkajících se ročního vyúčtování? V tomto článku se dozvíte jak účtovat při prodeji nebo pronájmu správně.

Pojmy:

Vlastník = majitel bytu, domu, případně družstevník.
Nájemník, nájemce = uživatel bytu.
Správce = subjekt provádějící správu nemovitosti a roční vyúčtování

Službami spojenými s užíváním bytu jsou zejména:

  • Vytápění
  • Dodávka studené vody
  • Dodávka teplé vody
  • Elektrická energie pro společné prostory
  • Úklid společných prostor
  • Užívání výtahu
  • Údržba a provoz společné antény
  • Případně další služby sjednané v nájemní smlouvě (čištění a kontrola komínů, odvoz splašků, čištění žump/septiků atp.)

Služby spojené s nájmem rozhodně nejsou

(a není možné je zahrnovat do služeb spojených s nájem):

  • Fond oprav
  • Splátka anuity/revitalizace
  • Pojištění domu a bytu
  • Poplatek za správu
  • Odměny statutárních orgánů

Nejčastější chyby týkající se služeb spojených s nájem


Neodpovídající výše záloh: příliš velké nebo příliš malé zálohy. Příčina vysokých přeplatků nebo nedoplatků. Nezodpovědný vlastník pak nemusí mít odloženy peníze na vrácení přeplatku a nezodpovědný nájemník na doplacení nedoplatků. Doporučuji po prvních třech měsících udělat kontrolní odpočty a upravit případně výši záloh.
Pokus o neoprávněné účtování služeb: účtování FO, poplatků za správu, daní z nemovitých věcí a dalších položek, které sice souvisí s vlastnictvím bytu/domu, ale nikoli přímo s nájem. Na účtování těchto poplatků nemá vlastník nárok.
Vyúčtování podle vyúčtování mezi vlastníkem domu a správcem: Častý pokus jak si vyúčtování při pronájmu bytu usnadnit. Tvrzení, že se jedná o nedoplatek/přeplatek nájemce se často nezakládá na pravdě. Reálného vyúčtování lze dosáhnout pouze na základě rozdílu mezi skutečnými náklady a úhrnem záloh zaplacených nájemcem.

Jak účtovat správně?
Je nezbytné uvést do smlouvy přesně ty služby, které jsou/nejsou součástí nájmu. K vyúčtování je pak potřeba přehled uhrazených záloh, předávací protokol se stavy měřidel (voda, teplo) a vyúčtování nákladů mezi vlastníkem a správcem.

Příklad: náklady za služby v bytě 3+1 v Ostravě:


Nájemce hradí měsíční nájem ve výši 6.000,- Kč + měsíční zálohovou platbu na služby, které jsou ve smlouvě vyjmenovány ve výši 1.000,- Kč.

Konečné roční vyúčtování mezi vlastníkem a správcem činí – 6.778,- Kč, které vlastník předložil k úhradě nájemci.

Tento postup je nesprávný!

Dle vyúčtování činily náklady:

  • Teplo: 7.292,- Kč
  • Teplá voda: 17.669,- Kč
  • Studená voda: 4.053,- Kč
  • Energie pro společné prostory: 247,- Kč
  • Výtahy: 0,- Kč

Jaké zálohy vlastník bytu v průběhu roku zaplatil správci není podstatné.

Nájemce platil vlastníkovi bytu sjednané měsíční zálohy ve výši 1.000,- Kč. Jelikož ve službách vyjmenováno v nájemní smlouvě teplo, nezohledňujeme náklady za něj ve vyúčtování.

Úhrn zaplacených záloh nájemcem: 12.000,- Kč
Náklady celkem (bez tepla): 21.969,- Kč
Rozdíl: – 9.969,- Kč => doplatek, který má nájemce uhradit.

V případě, že by měl nájemce nastaveny odpovídající měsíční zálohy ve výši 2.000,- Kč vzniknul by mu za téže období přeplatek ve výš 2.031,- Kč i přesto, že na ročním vyúčtování mezi vlastníkem a správcem je částka k doplatku.

Náklady za poměrnou část roku


Účetní období je zpravidla od 1.1. – 31.12 daného roku. Může se stát, že se v průběhu roku vymění nájemníci. Jak postupovat?

Teplo:
Pokud není možné určit přesnou spotřebu pomocí měřidel, lze použít tabulku uvedenou v příloze č. 3 vyhlášky 372/2001 sb. Přičemž výsledný koeficient získáme prostým součtem procentuálních nákladů za měsíce, ve kterých nájemce byt užíval.

Měsíc % nákladů Měsíc % nákladů
Leden 19 Červenec 0
Únor 16 Srpen 0
Březen 14 Září 1
Duben 9 Říjen 8
Květen 2 Listopad 14
Červen 0 Prosinec 17

Voda: vodu lze spočítat pomocí poměrových měřidel (vodoměrů). Měrnou cenu za kubík zjistíte z ročního vyúčtování mezi vlastníkem a správcem.

Ostatní náklady: zde doporučuji účtovat podílem měsíců, ve kterých nájemce byt užíval.