25 Kvě Výměna bytu aneb na co si dát pozor
Člověk míní, život mění. I vám se může stát, že budete potřebovat menší (nebo větší) byt. Když při řešení takové situace narazíte na realitního šmejda probíhá to skoro vždycky stejně:
„To je v pohodě, najdeme kupce na váš původní byt a obratem vám najdeme nový byt, do kterého se přestěhujete!“
Protože realitní šmejdy nemám rád rozeberu pro Vás možnosti, které při takové výměně mohou nastat. Budu používat vždy pojem původní byt a nový byt.
- Výměna
S touto variantou příliš nepočítejte. Téměř vždy vyjde pro jednu ze zúčastněných stran velmi nevýhodně a budu se dále zabývat jinými možnostmi.
- Prodej původního bytu investorovi
Jednoduchá a bezpečná možnost pro ty, kteří nemají peníze. Najdete zájemce, který chce koupit byt na investici. Ten vás v původním bytě nechá bydlet do doby, než najdete nový byt. Tím mu také odpadá starost a poplatky spojené s vyhledáním nájemníka. Zpravidla byt prodáte o pár peněz levněji, ale nemusíte řešit spěšné vystěhování a máte jistotu, že nový byt bude odpovídat vašim představám. Tímto způsobem také můžete elegantně vyřešit dluhy.
- Prve nákup, poté prodej
Nejlepší možná situace. Máte peníze, nebo si je máte kde na nějakou dobu půjčit. V klidu vyberete nový byt, přestěhujete se a prodáte ten původní. POZOR: trh je plný šmejdských půjček! Neberte za původní byt žádné platby předem. Šmejdi slibují prodej za nereálné ceny a poskytnutí větší části peněz předem. Za negarantovatelný výsledek! Tohle nikdy. Kterákoli z možností níže je lepší. Ostatně pokud čtete smlouvy a máte rozum, tak si tuto možnost vyloučíte sami. Takzvaná záloha na prodej je královna všech šmejdovin.
- Prodej a zároveň nákup
Vystavíte inzerát na původní byt, hledáte nový. Pokud peníze na nový byt máte, pak víte jak postupovat z předchozího bodu. Pokud ne, nastávají následující rizika:
- Najdete nový byt, ale nemáte kupce na ten původní. Pokud máte peníze na rezervaci nového bytu můžete zkusit riskovat. Nikdo na světě vám však nezaručí, že prodáte původní byt včas. Pokud nový byt zarezervujete a následně jej podle rezervační smlouvy nedoplatíte, můžete přijít o rezervační poplatek (a to se stává často). Očekávat dodatky prodlužující splatnost nového bytu je naivní. Vybruslit z toho můžete urychlením prodeje původního bytu pod cenou.
- Máte kupce na původní byt, nemáte vybraný nový byt. Trochu lepší situace pokud máte peníze na rezervaci nového bytu. Počkejte do doby, než bude složen rezervační poplatek na váš původní byt a pak se pusťte do hledání toho nového. Až ho najdete, v klidu rezervujte. Pozor: je potřeba myslet na to, že se prodej původního bytu nemusí dokončit. Nikdy na nový byt neskládejte vyšší zálohu, než je případná smluvní pokuta pro případ nedokončení prodeje původního bytu. Horší to je, když peníze na rezervaci nového bytu nemáte. Jdete do rizika, že než dokončíte prodej původního bytu a dostanete peníze tak se nový byt prodá. Může nastat situace, že máte peníze, ale nemáte střechu nad hlavou. Vždy si při takové „výměně“ pojistěte náhradní bydlení.
- Prodej, poté nákup
Asi nejriskantnější proces. Oproti předchozí možnosti, v době kdy vám původní byt už nepatří, jste ještě nezačali s hledáním nového, protože čekáte na peníze. Představa, že prodáte byt, převedete jej na nového majitele, vyinkasujete peníze a do do pár týdnů se vystěhujete je častá. Vyplacením peněz zásadně naroste tlak na vaše vystěhování z původního bytu. Pokud nenajdete rychle vhodný, prázdný byt můžete skončit v ubytovně. Nezdá se to, ale vše zabalit, koupit nový byt a včas vystěhovat bývá často s ohledem na lhůtu pro vystěhování nemožné. Trh s nemovitostmi se rychle hýbe a o to rychleji je třeba při takovém nákupu jednat.
Pokud vám realitní kancelář slibuje, že pro vás bude po prodeji původního bytu obratem mít nový byt jsou dvě možnosti:
- Lžou – ta je častější.
- Zprostředkovávají prodej vhodného bytu a nezávazně vám jej podrží do doby prodeje vašeho původního bytu. Otázka je? Proč by k tomu majitel takového bytu svolil v době, kdy dobu prodeje zajímavého bytu lze počítat na hodiny?